自主都更

「全案管理」：重建的新趨勢與合建的差異

說到都更危老重建，一般人想到的可能是地主找建商合建，以「地主提供土地、建商提供資金蓋房子」的方式合作，待建案完成時雙方再依照約定比例分回重建後的房屋及土地。事實上，關於都更危老重建有另一種被稱為「全案管理」的合作方案，近期變成熱門的重建選項之一。

何謂全案管理？

「全案管理」是地主委託專業管理團隊統籌執行全案重建過程的大小事務，並分回全部重建後面積，也就是未來重建後價值全部歸地主所有的方案。相較於「傳統合建」由建商主導，在「全案管理」的架構下，地主為全案資金提供者，故掌握重大事項的「決策權」，像是遴選建築師、選定信託與融資銀行、營造廠發包等等，都將透過明陽團隊提供專業協助，並依照地主決議來執行。明陽團隊在重建過程中扮演可靠的專業顧問角色，使得案件在確保品質下可以如期執行，成功重建。

我們在跟地主洽談重建方案時，地主常見的擔憂是，不知道哪個建商的合建條件才是較為合理的；或是合建後分回的面積無法滿足自用需求。

相較於傳統合建，在全案管理方案中，明陽並不會參與房地分配，僅收取固定比例的服務費，地主因此能夠享有全部重建後的價值，分回100%的房地。如此，即可解決分回面積無法滿足自用需求的難題。除此之外，明陽也會協助地主提前銷售部分房地，償還重建過程中的成本，減少資金壓力。

全案管理的優點

全案管理與合建最大的區別在於出資對象的不同，合建的出資方為廠商，全案管理則是由地主出資興建，需要承擔後續銷售的風險。因此在前期規劃時仰賴全案管理團隊財務評估與專案執行控管的能力。全案管理對於地主的優點有以下兩項：

      (一)享有開發利潤

明陽團隊不會參與房地分配，原本合建建商的利潤會全數回到地主身上，台灣的建築成本從2016年的每坪15萬元到現在2026年的26萬元，這十年間漲了十一萬，漲幅為73.34%。因此透過全案管理較有機會滿足室內坪數不縮水的自住需求。

      (二)擁有案件主導權

傳統合建的出資方為建商，地主屬於被動的角色，無法參與建案規劃設計等過程；全案管理的方案讓地主擁有主導與決策的權利，在全案管理團隊的協助下每一個環節地主可以確實監督，且重建後的產品規劃亦符合政府標準與使用需求。

地主在重建過程中的擔憂，除了前文提到的「分回面積無法滿足自住需求」之外，還有「資金籌措」的問題，關於地主如何籌措資金的問題，政府現在大力推動自主都更，公股銀行有「自主都更專案融資」方案，提供100%的資金支援，加上百億信保基金提供保證，依過往案例經驗，申請成功率相當高。明陽會協助遴選出貸款利率低、可靠的銀行。