【2024都更懶人包】流程要多久？容積獎勵怎麼算？5分鐘看懂老屋重建關鍵

老房子想變新大樓？「都市更新」是許多屋主改善居住環境的機會，但複雜的法規與流程常讓人卻步。本文將為您拆解都更的核心知識，從流程、容積獎勵到常見QA，讓您的老屋翻新之路更有保障。

一、 什麼是都市更新？和危老重建有什麼不同？

都市更新（簡稱都更）是為了改善都市機能、增進公共利益。與「危老重建」相比，都更的主要差異在於：

• 面積限制：都更通常有面積門檻（如 1000 平方公尺以上）。

• 同意比例：不需 100% 住戶同意，依類型約 75%~80% 即可發起。

• 獎勵上限：容積獎勵上限通常為基準容積的 1.5 倍。

二、 都更流程 5 大步驟：從規劃到完工要多久？

都更是一場耐力賽，完整流程通常需要 5 至 10 年，主要步驟如下：

1. 劃定更新單元：確認基地是否符合都更資格。

2. 事業概要：取得初步同意書（約 1/10 比例）並送審。

3. 事業計畫及權利變換：這是最核心的階段，確認「錢怎麼分」、「房子怎麼配」。

4. 拆遷補償與施工：計畫核定後，進行住戶搬遷、老屋拆除與興建。

5. 完工交屋：驗收並換發權狀，住戶搬回新家。

三、 住戶最關心：真的能「一坪換一坪」嗎？

「一坪換一坪」是許多屋主的期望，但實務上取決於以下三大因素：

1. 土地使用分區：商業區容積率高，換回坪數的機會較大；住宅區則較難。

2. 容積獎勵額度：包含耐震設計、綠建築、智慧建築等獎勵。

3. 營造成本：近年工資與建材成本上漲，會直接影響住戶分回的比例。

四、 2024 都更補助與獎勵政策

政府為了推動重建，提供多項稅賦減免：

• 地價稅：更新期間免徵，更新後減半徵收 2 年。

• 房屋稅：更新後減半徵收 2 年；若未移轉，最長可延伸至 12 年。

• 契稅：權利變換取得房地時，可享免徵或減徵。

五、 選擇誠信建商是成功的關鍵

都更過程漫長，涉及大量法律與專業估價。建議屋主多參與說明會，了解自身權利。若您有老屋重建的需求，歡迎諮詢專業團隊，為您的家爭取最高價值。